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04.07.22 Expertise comptable et accompagnement

Immobilier chinois : une révolution culturelle ?

L’immobilier chinois connaît des bouleversements tectoniques depuis deux ans. Révolution culturelle ou révolution tout court ?

Par Stéphane Barbier de la Serre, éditiorialiste Denjean & Associés

De violents vents contraires depuis 2020

L’immobilier est au cœur du modèle économique chinois. Il représente environ un quart du PIB de la deuxième économie mondiale. Largement basé sur une spéculation effrénée depuis trois décennies, il est aujourd’hui fondamentalement victime de son succès. Longtemps tolérée, si ce n’est implicitement encouragée par Pékin, cette spéculation a fini par engendrer un risque systémique tel qu’il a contraint les autorités chinoises à brutalement inverser la vapeur. C’est la politique des « trois lignes rouges » mise en place par Pékin en août 2020 afin de contenir les dérives spéculatives des promoteurs. Concrètement, cette politique a fixé pour ces derniers des seuils d’endettement à trois niveaux : cash flows, actifs et fonds propres. Une telle politique a eu pour corollaire un ralentissement des concours bancaires au secteur. Dès lors, les défauts de paiement ont commencé à se multiplier, culminant à la fin de l’année dernière avec celui d’Evergrande, second promoteur national dont la dette totale dépasse les 300 milliards de dollars.

Un récent assouplissement des politiques restrictives

D’une certaine manière, les politiques restrictives mises en place par Pékin ont presque trop bien réussi. Par-delà le cas Evergrande, la liquidité obligataire s’est brutalement tarie pour les promoteurs. Les ventes d’immobilier résidentiel dans les trente plus importantes agglomérations affichent un recul en glissement annuel de 47 % au mois de mars. Un véritable Grand Bond, mais en arrière…

Le gouvernement essaie donc désormais de freiner la contagion du ralentissement immobilier vers le reste de l’économie. Un tel ajustement s’impose d’autant plus à l’heure où les mesures anti-covid impactent fortement la croissance. Une politique restrictive en chasserait-elle une autre ? Quoi qu’il en soit, les autorités ont piloté une contraction de 20 à 60 points de base (selon les régions) des taux hypothécaires depuis début mars pour tenter de relancer la demande de crédit.Trois provinces chinoises ont par ailleurs mis fin en mars aux restrictions sur l’achat de résidences par des personnes domiciliées dans d’autres régions. Des assouplissements réglementaires sont également attendus à l’échelon national dans ce qui apparaît désormais comme une nouvelle Longue Marche… vers une normalisation du secteur.

Vers une nationalisation rampante ?

Cette normalisation pourrait d’ailleurs prendre des formes aussi extrêmes qu’inattendues tant la situation de certains poids lourds du secteur immobilier chinois est dégradée. En témoignent leurs performances boursières depuis les plus hauts de l’année dernière : Country Garden -75 %, Shimao -92 %, Sunac -94 %, Evergrande -96 %… Plus grave encore, plusieurs promoteurs, dont Evergrande, ont annoncé ces dernières semaines qu’ils ne seraient pas à même de publier dans les délais leurs comptes annuels 2021. Les cas de reports d’assemblées générales, de démission ou de remplacement abrupt des auditeurs se multiplient, suscitant une légitime anxiété des marchés et la multiplication de drapeaux rouges d’une toute autre nature que ceux qui flottent au-dessus de la Cité Interdite…

Dès lors, comment s’étonner que l’on observe une immixtion croissante de promoteurs détenus pour tout ou partie par les pouvoirs publics, qui tendent à se substituer à des opérateurs privés en mal de financement. Ainsi, depuis le début de l’année, 70 % des achats de terrains en Chine ont été réalisés par des sociétés nationalisées ou d’économie mixte. Substitution transitoire ou prise de contrôle larvée en mode realpolitik publique d’un secteur clairement « too big to fail » ? La réponse apportée à cette question par l’agence internationale de rating Standard&Poor’s est lumineuse : si « le pire a désormais été vu en matière de réglementations visant à décourager la spéculation immobilière dans le pays », il serait en revanche vain d’anticiper un retour aux pratiques délétères préexistantes (effets de levier surélevés et rotation rapide des actifs) ; et surtout quand le marché résidentiel chinois émergera de cette correction, il sera « changé pour toujours ».

Exprimé en termes plus lapidaires, voici le message du Parti Communiste Chinois : le logement, c’est fait pour se loger, pas pour spéculer.

Quand on vous dit qu’il s’agit d’une révolution…

Pour lire le premier édito de Stéphane Barbier de la Serre>>.

Stéphane Barbier de la Serre sur LinkedIn>>

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