Précisions sur les modalités d’option par local pour l’assujettissement des loyers à la TVA

Article rédigé en collaboration avec Marianne Fiard, Fiscaliste chez Denjean et Associés

Le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt « SCI EMO » du 9 septembre 2020, n°439143, que le contribuable peut opter à la TVA pour la location de seulement certains des locaux qu’il exploite dans un même immeuble. Dans une réponse ministérielle du 16 novembre 2021, le Ministre apporte les précisions utiles suivantes :

• L’option doit mentionner de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnels pour lesquels l’option est exercée.
• L’option par local est possible même en l’absence de division juridique au sein d’un immeuble mais doit nécessairement s’apprécier « par opération de location ». Le bailleur peut donc opter soit pour l’ensemble des locaux couverts par un même contrat de bail, soit écarter l’option pour l’intégralité de ces locaux.
• Pour les options actuellement en cours sur un immeuble, il est possible de limiter le périmètre de l’option à certains locaux seulement sans impact sur le décompte et le terme de cette option. L’Administration fiscale devra bien entendu en être informée préalablement.
• Pour le calcul de la TVA déductible, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option même partielle constitue un secteur d’activité distinct. Ainsi, le dénominateur du coefficient de taxation forfaitaire applicable à un tel secteur peut comprendre du chiffre d’affaires exonéré n’ouvrant pas droit à déduction (i.e. en l’absence de TVA applicable sur les loyers) et du chiffre d’affaires taxé.