Pour un million de dollars, t’as plus rien…
Le sujet de l’article : immobilier américain
Par Stéphane Barbier de la Serre, éditorialiste Denjean & Associés
Pour un million de dollars, t’as plus rien. Cette phrase, résolument ironique, est bien sûr une réminiscence du petit chef d’œuvre burlesque d’Edouard Molinaro de 1982, Pour cent briques, t’as plus rien. Visionnaire, à sa manière… Qui plus est, c’est aujourd’hui une intéressante allégorie du marché immobilier américain. Car, entre le marteau de la hausse des taux et l’enclume de l’envolée des prix, ce dernier est aujourd’hui clairement à la croisée des chemins. Crash inévitable ou crush inaltérable avec les acheteurs de logements ?
Envolée des prix
Selon une étude de Moody’s qui vient d’être publiée, l’immobilier aux Etats-Unis est aujourd’hui surévalué d’au moins 25 % dans 183 des 413 villes les plus importantes du pays. Dans certains cas, cette surévaluation dépasse même les 60 % comme à Austin (61 %) ou encore Charlotte (66 %). De tels excès sont naturellement l’aboutissement d’années de hausse ininterrompue des prix sur fond de politique monétaire ultra-accommodante de la Réserve Fédérale, particulièrement lors de la crise du covid : l’indice du prix des maisons (FHFA House Price Index) a ainsi progressé de 122 % depuis son plus bas de 2011, mais surtout de 43 % depuis début 2020. Une inflexion virtuellement parabolique, et plus particulièrement dans le haut de gamme.
Immobilier de haut de gamme : size matters !
Traditionnellement aux Etats-Unis, les logements haut de gamme sont ceux dont la valeur atteint ou dépasse (parfois largement bien sûr) le million de dollars. Ce seuil, très psychologique il va sans dire, doit bien sûr s’entendre à l’échelon national, le haut de gamme n’étant plus accessible à ce niveau depuis fort longtemps dans certaines régions économiquement très favorisées comme la Californie. Quoi qu’il en soit, après des années d’inflation, particulièrement depuis la période covid, le problème est que les acheteurs sur ce créneau ne s’y retrouvent plus désormais, déçus qu’ils sont dans leurs attentes de confort, de standing ou de superficie à un tel niveau de prix : il faut dire qu’en trois ans seulement, la superficie moyenne de ces logements a chuté de presque 10 %, passant sous la barre des 250 m2 selon le cabinet d’experts Zillow. Et, pour nombre d’observateurs, on est désormais – de plain-pied… – sur ce créneau dans une logique de « shrinkflation ». En d’autres termes, et si la logique de l’immobilier haut de gamme s’apparentait à celle de votre barre chocolatée préférée, dont le prix ne baisse jamais, voire monte, tandis que la quantité de produit baisse, elle, régulièrement et insidieusement qui plus est ? Mais, à un moment donné, trop c’est trop et cela finit par se voir…
Vers une correction de grande envergure ?
Dans un tel contexte, Moody’s envisage dans son étude une baisse « potentielle » de 20 % des prix de l’immobilier à l’échelon national. Cette projection est d’ailleurs corroborée par Fitch Ratings, qui anticipe un recul de 15 % de ces prix. Le Prix Nobel d’Economie Robert Shiller, cocréateur de l’indice immobilier de référence Case-Shiller, est quant à lui un peu plus mesuré. Selon lui en effet, la baisse ne dépasserait pas les 10 % ; rappelons qu’il avait anticipé le crash immobilier de 2008. Crash, le mot qui fâche est lancé ! De fait, les signes de fragilisation du marché se multiplient : ainsi, selon la National Association of Realtors, les ventes de logements existants s’inscrivent désormais en baisse de plus de 20 % en glissement annuel. Ce mouvement semble de surcroît s’accélérer, ces ventes s’étant contractées de près de 6 % entre juin et juillet, mois traditionnellement favorable aux transactions immobilières. Mais surtout on commence à voir des signes de baisse des prix : le prix médian des logements existants s’étant ainsi contracté de 2,4 % en juillet. Toutefois, le niveau atteint en juillet était un plus haut historique et, surtout, à 413 800 dollars, ce prix médian s’inscrit encore en hausse de 10,8 % d’une année sur l’autre. Davantage que l’inflation… Là réside sans doute la véritable clé pour l’immobilier américain à ce stade. Car, d’une part, cette inflation persistante a d’ores et déjà occasionné un doublement en un an des taux hypothécaires à 30 ans (qui flirtent aujourd’hui avec les 6 %) ; et une telle dynamique des taux pèse nécessairement, mécaniquement, sur les prix de l’immobilier. Mais d’autre part, cette inflation traduit de plus en plus une amélioration tendancielle du pouvoir de négociation salariale des ménages sur fond de taux de chômage au plus bas historique. Quant aux indicateurs conjoncturels d’une manière générale, ils demeurent remarquablement résilients pour l’heure. Le contexte macroéconomique est donc éminemment différent de celui de 2007/2008.
Au final, après des années d’euphorie, l’immobilier américain rentre dans une période plus figue que raisin. Il n’échappera pas au mouvement de correction affectant aujourd’hui l’ensemble des classes d’actifs sous les coups de boutoir conjugués de l’incertitude économique et géopolitique, du péril énergétique et du stress monétaire et donc financier. Pour autant, un scénario de crash ne semble pas à l’ordre du jour compte tenu de l’équation macroéconomique de l’heure. Ce sera donc plutôt une consolidation permettant d’assainir certains excès récents, davantage un repli dans l’ordre, avec armes et bagages, qu’une retraite…de Russie…
