Imposition à 19 % des plus-values de cession au profit de SIIC et OPCI

Imposition à 19% des plus-values de cession au profit de SIIC et OPCI : l’amende de 25% en cas de non-respect de l’engagement de détention par le cessionnaire jugée disproportionnée

Une solution transposable à l’amende prévue pour le régime des plus-values de cessions d’actifs professionnels destinés à être transformés en logements ?

A l’origine créé en 2005, puis prolongé à deux reprises, l’article 210 E du Code général des impôts a permis l’imposition réduite des plus-values réalisées jusqu’au 31 décembre 2011 lors de la cession d’un immeuble, à certaines sociétés foncières, notamment les SIIC et OPCI. Ce dispositif a contribué au développement des OPCI en les rendant plus compétitifs par rapport à d’autres candidats à l’achat, et incité des grands propriétaires français et étrangers à externaliser avec un coût fiscal limité leurs biens immobiliers situés en France.

En vertu de cet article, les plus-values étaient ainsi soumises à l’impôt sur les sociétés à un taux réduit de 19%, à la condition que la société cessionnaire prenne l’engagement de conserver l’immeuble pendant cinq ans.

Le non-respect de cet engagement par la société cessionnaire entrainait l’application d’une amende de 25% assise sur la valeur de cession de l’actif (art. 1764 du Code Général des Impôts).

Au regard des objectifs de ce régime de faveur, le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt du 10 mars 2020, n°437122, que les dispositions de l’article 1764 retiennent un montant d’amende disproportionné par rapport à la gravité du manquement. Les juges considèrent que si l’assiette retenue (la valeur de cession) est en rapport avec l’infraction commise, le taux de 25% est disproportionné dès lors que l’avantage consenti est seulement égal à la différence entre le taux réduit de 19% et le taux d’IS de droit commun alors applicable (33 1/3%).

Si cette décision a une portée limitée (dispositif ayant pris fin le 31 décembre 2011), elle pourrait malgré tout être transposable à l’imposition réduite des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles de bureau, commerces ou industriels en vue de les transformer en logement dans un délai de quatre ans (article 210 F du Code Général des Impôts). Ce dispositif, créé par la loi de finances rectificative pour 2011 et modifié par la suite, apporte une réponse au manque de logements en encourageant la transformation de locaux professionnels en locaux à usage d’habitation.